Cuadros por opción — calculados con la plantilla oficial

Rubén pasó un BORRADOR (aún no es el informe formal firmado) por el grupo de Gerencia. Esto es lo que dice, separando lo MEDIDO de lo que Rubén ESTIMA que saldrá:

Conceptos en cristiano (los que se usan en las opciones)

Cada COLUMNA es una opción. Cambia el escenario con los botones y mira cómo se mueven los números. Toca ▸ INGRESOS o ▸ COSTOS para desplegar el desglose completo. Desliza a los costados en el celular — la primera columna se queda fija.

Y si no construyes (las salidas — todas pierden)

La pregunta: ¿no sería mejor vender ya (aceptando la pérdida), recuperar la plata, y arrancar de una vez otro proyecto de los buenos (~51% como Capital/Evolution)? La respuesta se mide en una sola cosa: cuánta plata tienes al final de cada camino.

• Camino A — Construir el 5 pisos: esperas ~2.25 años, sale la ganancia (+552,963) y recuperas tu capital → con TODA esa plata junta (1,392,612) arrancas el siguiente proyecto bueno. Llegas al negocio de siempre 2 años después, pero con MÁS plata.
• Camino B — Vender ya: hoy recuperas solo ~485,000 (la pérdida de −338,085 se hace real de una). Buscas otro terreno (~6 meses) y arrancas el proyecto bueno antes — pero con MENOS plata.
• Ambos caminos usan tu misma máquina del 51% después — la carrera es justa: "llegar después con más" vs "llegar antes con menos".

La escalera — cuánta plata tienes en cada año, camino por camino

• Cómo leer la escalera: cada fila compara los dos caminos EN LA MISMA FECHA — por eso no hace falta "traer a valor presente": son soles del mismo día contra soles del mismo día. (Tu plantilla tampoco descuenta: usa TIR simple.)
• La plata real llega al ENTREGAR cada proyecto (filas sombreadas): el camino A cobra en los años 2.25, 5.25 y 8.25; el camino B cobra en los años 3, 6 y 9. En los años intermedios la cifra es la ganancia devengada en proporción al avance — sirve para comparar, pero no es caja disponible.
• Por qué antes mostraba la foto de 5.25 años: es el momento exacto en que el camino A acaba de cobrar su segundo proyecto (2.25 de obra + 0.5 de búsqueda + 2.5 de obra = 5.25), o sea una comparación sin nada a medio cocinar. Pero la escalera muestra que no es un año elegido a dedo: construir va adelante en TODOS los años, desde el año 1.
• Por qué A arranca ganando ya en el año 1: el camino A tiene los 823,085 completos trabajando desde hoy (el terreno YA es el aporte del proyecto); el camino B arranca con solo ~485,000 (la pérdida de la venta se hace real de una) y encima pasa 6 meses buscando terreno. B nunca alcanza a A en estos supuestos.

¿Y si la venta sale mejor? (a 5.25 años, nuevo proyecto al 51%)

¿Cuánto vale el terreno en el MERCADO? (investigación 7-ago-2026)

Pedido de Kenny: no anclar el precio en lo que NOS costó, sino en el mercado real de la zona, considerando también compradores que NO son inmobiliarias (tienda, galería, estacionamiento). Investigación profunda (Perplexity Deep Research) sobre 27 avisos verificables en Chorrillos (Adondevivir, InfoCasas, Properati, Urbania) + zonificación municipal + rentas comerciales de Lima Sur. Dos conceptos antes de leer: precio PEDIDO = lo que el vendedor publica en el aviso; precio de CIERRE = lo que realmente se paga tras negociar (en Lima el descuento típico es 7-12%, fuente Century 21 / Tinsa: 8.42% promedio).

• La idea de Kenny que SÍ cambia el análisis: un comprador de 1-3 pisos (tienda, galería, strip center) casi no sufre el problema del suelo — para él el terreno vale cerca de su valor pleno (700-900 mil). Antes yo castigaba a TODOS los compradores con el descuento del suelo (oferta racional 450-600 mil); eso era demasiado pesimista para este tipo de comprador.
• La idea que NO funciona: el estacionamiento. Paga MENOS que todos (350-750 USD/m² = 220-470 mil por el lote): las tarifas de Lima (~S/3-4/hora) no dan para recuperar un terreno de un millón de soles. Sirve como uso transitorio del lote, no como comprador esperanza.
• La letra chica del comprador comercial (por qué no es plata segura): la zonificación más probable de José Olaya cdras. 1-2 es RDM (residencial de densidad media) — en RDM el comercio solo es automático en el PRIMER piso de un edificio de vivienda; un edificio 100% comercial de 1-3 pisos necesita compatibilidad expresa (Comercio Zonal o Índice de Usos). Además José Olaya es límite de la Zona Monumental de Chorrillos: según la manzana exacta puede haber restricciones de altura/fachada/demolición.
• Movida barata que abre esa puerta: pedir el certificado de parámetros urbanísticos y el certificado de zonificación y vías a la municipalidad (trámite de cientos de soles, ~15 días). Si confirman comercio compatible, el comprador de 700-900 mil se vuelve real y la rama "vender con papeles" (D2) gana fuerza. Si confirman solo RDM residencial, la esperanza comercial baja y manda el desarrollador (550-700 mil).

La esperanza de Alan — ¿y si NO nos castigan el precio? (recalibrada con el mercado)

Escenario pedido por gerencia: que aparezca un comprador que pague cerca de lo que costó el terreno (US$798,085). Corrido con la misma carrera a 5.25 años. Probabilidades RECALIBRADAS el 7-ago con la investigación de mercado de arriba — siguen siendo ESTIMACIONES, no verdades. Cómo se estima cada una: Prob = (aparece ese tipo de comprador en el plazo) × (sus papeles/zonificación le calzan) × (paga ese precio tras negociar 7-12%). Ejemplo de la fila 798,000: ~40% × ~55% × ~60% ≈ 14% a 12 meses.

Cálculo con tu misma métrica (ganancia = aporte × TIR × años), proyectos típicos de 2.5 años al 51% con 6 meses de búsqueda entre proyectos, y la plata trabajando con financiamiento bancario como siempre. Chequeo de sanidad: si el nuevo proyecto rindiera 0%, el camino B da exactamente la rama "vender YA" (−338,085) ✓. Todo SUPUESTO editable en reinversion.py.

Qué es esta opción: Es tu hoja '9p MF 2.5a' exacta: 9 pisos + azotea + 3 sótanos. El suelo no permite ejecutarlo así (habría que cimentar a 23+ m). Queda como vara de comparación de todos los demás cuadros.

La TIR cambia entre escenarios porque cambian la utilidad y los años (TIR = utilidad ÷ inversión ÷ años). Los años cambian porque en el escenario malo la obra demora más y se vende a 3 deptos/mes; en el normal, 4/mes; en el bueno, obra más corta y 5/mes.

Qué es esta opción: La misma estructura de la opción 2 (5 pisos sobre platea reforzada) pero con departamentos más grandes y caros. Menos unidades, más margen por unidad.

La TIR cambia entre escenarios porque cambian la utilidad y los años (TIR = utilidad ÷ inversión ÷ años). Los años cambian porque en el escenario malo la obra demora más y se vende a 3 deptos/mes; en el normal, 4/mes; en el bueno, obra más corta y 5/mes.

El costo del suelo en esta opción — la cuenta completa

• Cimentación: exactamente la misma que la opción 2 — platea reforzada (ver definición en "Conceptos", y el sustento del +9% en la opción 2): +9% de obra = US$ 138,834.
• Lo que cambia es el PRODUCTO (todo SUPUESTO de mercado, a validar con ventas):
• • Departamentos de 95 m² en vez de 70 m² (menos unidades, más grandes).
• • Precio de venta US$1,650/m² en vez de US$1,525 (+8% por producto exclusivo: edificio bajo, a 3 cuadras del mar; el promedio de Chorrillos es ~US$1,525/m²).
• • Venta más lenta: 1 depa/mes menos que el estándar en cada escenario (los deptos caros rotan menos).
• Resultado neto: +US$ 115,985 más de utilidad que la versión de deptos normales (comparar cuadros de las opciones 1 y 2).

Qué es esta opción: Lo que validó el ing. Moyano: hasta 6 plantas (5 pisos + semisótano) apoyadas en una platea reforzada sobre el suelo mejorado. Con los deptos de 70 m² de tu plantilla.

La TIR cambia entre escenarios porque cambian la utilidad y los años (TIR = utilidad ÷ inversión ÷ años). Los años cambian porque en el escenario malo la obra demora más y se vende a 3 deptos/mes; en el normal, 4/mes; en el bueno, obra más corta y 5/mes.

El costo del suelo en esta opción — la cuenta completa

• Punto de partida (vale para todas las opciones): una cimentación normal con zapatas cuesta ≈6% del costo de obra (rango 4-7%; fuente: presupuestos reales de edificios peruanos de 4-16 pisos en tesis de costos UPC 2019, UNC y UNDÁC). Ese 6% ya está incluido en los US$525/m² de tu plantilla. El sobrecosto de cada opción es lo que se agrega POR ENCIMA de ese 6%.
• Qué se hace aquí: una platea reforzada (ver "Conceptos") con mejoramiento del suelo incluido, en toda el área del terreno.
• Cuánto más cara: "2 a 3 veces una cimentación normal, con mejoramiento incluido" (dicho del ing. Rubén Mendoza en llamada del 5-ago — SIN cotizar aún).
• La cuenta (caso normal, 2.5×): (2.5 − 1) × 6% = +9% de obra = US$ 138,146 sobre una obra de US$ 1,534,961.
• Rango usado en los escenarios: 2× → +6% = US$ 92,098 · 3× → +12% = US$ 184,195.
• Chequeo cruzado con investigación independiente: en presupuestos peruanos, una platea reforzada pesa 8-15% del costo de obra vs ~6% de zapatas → el rango +6% a +12% es consistente con lo que dijo Rubén.
• El semisótano reemplaza al sótano completo (1 nivel a media altura — cuesta menos excavación y evita pelear con el agua subterránea).

Qué es esta opción: Igual que la opción 2, pero sumando lo que Moyano advirtió el 5-ago: en suelo S3 la norma sísmica exige más muros de concreto (placas), que cuestan y quitan área vendible.

La TIR cambia entre escenarios porque cambian la utilidad y los años (TIR = utilidad ÷ inversión ÷ años). Los años cambian porque en el escenario malo la obra demora más y se vende a 3 deptos/mes; en el normal, 4/mes; en el bueno, obra más corta y 5/mes.

El costo del suelo en esta opción — la cuenta completa

• Punto de partida (vale para todas las opciones): una cimentación normal con zapatas cuesta ≈6% del costo de obra (rango 4-7%; fuente: presupuestos reales de edificios peruanos de 4-16 pisos en tesis de costos UPC 2019, UNC y UNDÁC). Ese 6% ya está incluido en los US$525/m² de tu plantilla. El sobrecosto de cada opción es lo que se agrega POR ENCIMA de ese 6%.
• Qué se hace aquí: lo mismo que la opción 2 (platea reforzada, +9% de obra = US$ 137,978) MÁS el efecto de las placas que avisó el ing. Moyano (mensaje del 5-ago, 5:15pm).
• Qué son las placas y por qué aparecen: muros de concreto estructurales; en suelo malo (S3) la norma sísmica E.030 exige más placas en ambos sentidos.
• Costo de las placas: +2% de obra = US$ 30,662 (sustento: estudios comparativos peruanos con E.030 — el efecto real medido es +1 a 3% de la estructura).
• Área que quitan las placas: −1% de área vendible (sustento: mismos estudios — el efecto real es −0.5 a −1.5%; Moyano lo anticipó sin número).
• Total del sobrecosto en esta opción: +11% de obra = US$ 168,640, más la pérdida de ingresos por menos área.

Qué es esta opción: La alternativa más chica: edificio de 4 pisos sobre zapatas anchas (sin platea completa). Menos riesgo constructivo, pero el sobrecosto del suelo se reparte entre pocos departamentos.

La TIR cambia entre escenarios porque cambian la utilidad y los años (TIR = utilidad ÷ inversión ÷ años). Los años cambian porque en el escenario malo la obra demora más y se vende a 3 deptos/mes; en el normal, 4/mes; en el bueno, obra más corta y 5/mes.

El costo del suelo en esta opción — la cuenta completa

• Punto de partida (vale para todas las opciones): una cimentación normal con zapatas cuesta ≈6% del costo de obra (rango 4-7%; fuente: presupuestos reales de edificios peruanos de 4-16 pisos en tesis de costos UPC 2019, UNC y UNDÁC). Ese 6% ya está incluido en los US$525/m² de tu plantilla. El sobrecosto de cada opción es lo que se agrega POR ENCIMA de ese 6%.
• Qué se hace aquí: zapatas más anchas de lo normal, para repartir el peso en un suelo débil.
• Cuánto más caras: ≈1.5 veces una cimentación normal (dicho del ing. estructural en llamada del 5-ago — SIN cotizar aún).
• La cuenta: (1.5 − 1) × 6% = +3% de obra = US$ 39,577 sobre una obra de US$ 1,319,239.
• Rango usado en los escenarios: de 1.4× (+2.5% = US$ 32,981) a 2× (+6% = US$ 79,154).
• Por qué gana menos que el 5 pisos: el sobrecosto se reparte entre pocos departamentos (~15) — observación de Ángel, confirmada por el cálculo.

Qué es esta opción: El proyecto original salvado con mejoramiento profundo del suelo. La única opción que recupera casi toda la utilidad original — pero depende de que Soletanche demuestre por escrito lo que promete.

La TIR cambia entre escenarios porque cambian la utilidad y los años (TIR = utilidad ÷ inversión ÷ años). Los años cambian porque en el escenario malo la obra demora más y se vende a 3 deptos/mes; en el normal, 4/mes; en el bueno, obra más corta y 5/mes.

El costo del suelo en esta opción — la cuenta completa

• Qué se hace aquí: mejoramiento PROFUNDO del suelo en toda la huella de 624 m² para sostener el proyecto original de 9 pisos. Ver la investigación completa en /mejoramiento.
• Ojo — el paquete de 9 pisos NO es el de un 5 pisos: 9 pisos pesa casi el doble → tratamiento más profundo (25-30 m en vez de 20-25), malla más densa, y probablemente híbrido (columnas + pilotes de fricción y/o retícula parcial — el modelo del edificio japonés que pasó Tohoku).
• El costo (estimado de investigación, SIN cotizar): US$400,000 a 650,000 (caso normal: US$500,000). El rango US$150-500k que se cita en /mejoramiento corresponde al tratamiento de un edificio de 4-6 pisos.
• Referencia de realidad: el ticket promedio de Menard Perú por obra es US$400-500k — este paquete está exactamente en su rango de trabajo habitual.
• Más la platea reforzada y sótanos en suelo malo: +9% de obra = US$ 257,410 (mismo sustento que la opción 2).
• 🟡 Por qué es CONDICIONAL: se necesita ~2 kg/cm² sostenidos en sismo con columnas flotantes profundas — nadie lo ha hecho aún en el Perú y Rubén lo duda. Solo existe si Soletanche/Menard lo FIRMAN con garantías y referencias (preguntas listas en /mejoramiento). Si no lo firman, esta opción NO existe.

Qué es esta opción: El mismo 9 pisos, pero con la solución más barata del menú: columnas de grava flotantes de ~20 m, replicando el edificio Bosques de Collao (12 pisos, Concepción, Chile). Si sus DOS condiciones se cumplen, es LA MEJOR opción del cuadro.

La TIR cambia entre escenarios porque cambian la utilidad y los años (TIR = utilidad ÷ inversión ÷ años). Los años cambian porque en el escenario malo la obra demora más y se vende a 3 deptos/mes; en el normal, 4/mes; en el bueno, obra más corta y 5/mes.

El costo del suelo en esta opción — la cuenta completa

• Qué se hace aquí: el mismo edificio de 9 pisos + 3 sótanos, pero cimentado con columnas de GRAVA flotantes de ~20 m con preperforación — la réplica exacta del edificio Bosques de Collao (12 pisos sobre limos blandos, Concepción, Chile, zona más sísmica que Lima). Ver el caso en /flotante.
• CONDICIÓN 1 — la COHESIÓN (actualizada 13-ago): la grava necesita que el suelo la "apriete" para no abombarse; esa fuerza de apriete se llama cohesión. El ensayo de corte directo que la mide está RETRASADO (la muestra CH no termina de saturar), pero Rubén ESTIMA 0.30-0.40 kg/cm² — que alcanza EN NÚMERO (el rango práctico de la industria para confinar grava es ~0.15-0.50). El problema nuevo es el TIPO de arcilla: la granulometría confirmó CH de alta plasticidad — y en CH la arcilla "fluye" lentamente con los años, con riesgo de que la columna de grava se abombe a largo plazo. Collao y Concepción eran LIMO, no CH: el precedente ya no se traslada directo. Falta el ensayo real para confirmar la estimación.
• CONDICIÓN 2 (ahora pesa más): un especialista debe firmarla con garantías sabiendo que es CH (Terratest tiene el equipo de vibro EN LIMA, probado en el Muelle Norte del Callao). Lo probable: exigirá híbrido (grava + columnas rígidas) o migrará a CMC, y el paquete de 200-350k subiría. La pregunta ya está en la lista de la reunión.
• El paquete (estimado, SIN cotizar): ~156 columnas Ø80 cm × 20 m = 3,120 metros × US$55-125/m + movilización + pruebas ≈ US$200,000-350,000 (caso normal US$250,000) — la más barata del menú, ~la mitad que el CMC de 9 pisos.
• Más la platea reforzada: +9% de obra = US$ 257,410 (mismo sustento que las opciones 2 y 5).
• Por qué gana si se cumple: mismos ingresos que el 9 pisos CMC, pero con US$250,000 menos de paquete → más utilidad y mejor TIR que TODAS las demás opciones.

Qué es esta opción: El equipo la descartó el 5-ago. Se muestra con su número para que quede documentado que fue una buena decisión.

La TIR cambia entre escenarios porque cambian la utilidad y los años (TIR = utilidad ÷ inversión ÷ años). Los años cambian porque en el escenario malo la obra demora más y se vende a 3 deptos/mes; en el normal, 4/mes; en el bueno, obra más corta y 5/mes.

El costo del suelo en esta opción — la cuenta completa

• Por qué está descartada: los pilotes necesitan apoyarse en suelo firme, y no apareció hasta 30 m de perforación (probabilidad de hallarlo entre 30-40 m: solo 10% — ver Parte Técnica). Serían pilotes de más de 20 m: carísimos.
• El número que lo confirma (paquete estimado, investigación de mercado Lima 2026):
• • ~32 pilotes de 80 cm × 25 m = 800 metros × ~US$560/metro ≈ US$450,000
• • Movilización de la máquina piloteadora ≈ US$100,000
• • Plataforma de trabajo y lodos ≈ US$90,000
• • Pruebas de carga e integridad ≈ US$90,000
• • Integración con la platea ≈ US$150,000 + contingencia
• • Total ≈ US$1,000,000 (escenario malo: US$1,300,000) + muro pantalla para los sótanos (+5% de obra).
• La prueba financiera: aun pagando eso, gana MENOS que el 5 pisos premium — y poniendo US$1M+ de tu bolsillo por adelantado. Bien descartada.

• Plata ya puesta (hundida): terreno US$798,085 (587 m² útiles × $1,320 × 1.03, igual que tu plantilla) + US$25,000 de gastos ya hechos (legal/registral/notarial + estudio de suelos — cifra editable) = US$823,085.
• Precio de venta rápida: US$400,000-600,000 (rango hablado en llamadas del 5-ago, SIN tasación aún).
• La cuenta: precio × 0.97 (3% de corretaje) − 823,085 = el resultado de cada escenario.

• La idea: invertir ~US$30,000 en ingeniería (cabida + presupuesto de cimentación firmado) y venderle a un comprador sofisticado que pague por la incertidumbre resuelta.
• Precio esperado: US$550,000-750,000 (SUPUESTO).
• La cuenta: precio × 0.97 − 823,085 − 30,000.
• Comparar con la opción 7: en el escenario normal pierde US$115,500 MENOS que vender ya (−222,585 vs −338,085).

• La cuenta: el terreno se vendería a futuro (subiendo 0-6% al año según escenario), pero tu plata parada cuesta 8-12% al año — y se descuenta a valor de hoy.
• Conclusión de la cuenta: esperar solo gana si el terreno sube MÁS que lo que cuesta tu capital. Con la apreciación normal de Chorrillos, esperar pierde MÁS que vender hoy.

• La idea: el vecino de Alejandro Iglesias tiene el mismo problema de suelo (el suyo es peor). Aportar tu terreno a un proyecto conjunto con un desarrollador grande que absorba la solución.
• La cuenta: recuperas US$550,000-750,000 en participación (SUPUESTO — depende 100% de la negociación) − 823,085 hundidos.
• Estado: POR EXPLORAR. Nadie ha conversado con el vecino aún.

Lo que dijo la perforación (hechos)

• Perforación diamantina propia hasta 30 m (ago-2026): arcillas blandas y limos con lentes de arena TODO el camino. Sin suelo firme. Capa delgada de grava (~50 cm) a ~20 m que NO clasifica como conglomerado. Arena algo más compacta a ~25 m.
• Napa freática (agua subterránea) entre 0.8 y 3.5 m.
• Capacidad portante: preliminar 0.8-0.9 kg/cm²; con el borrador del laboratorio (13-ago) Rubén la estima en 0.75 kg/cm². Suelo tipo S3 (de los peores en la clasificación sísmica).
• El terreno vecino de Alejandro Iglesias está PEOR (puro arcilla y limo, sin arena).

Lo que dijo el laboratorio (borrador 13-ago)

• Granulometría (MEDIDO): en las profundidades de cimentación del tercer sótano y del cuarto de bombas predomina arcilla CH de ALTA plasticidad. En palabras de Rubén: "se confirma el peor escenario". CH en cristiano: arcilla fina y "chiclosa" que retiene el agua — impermeable, se consolida (asienta) LENTO durante años, y de los suelos blandos es el peor huésped para columnas de grava.
• Corte directo (PENDIENTE): no se puede ejecutar hasta que la muestra se sature de agua por completo — y tarda justamente porque la CH es impermeable. Rubén ESTIMA: fricción interna ~10° (o algo menos), cohesión 0.30-0.40 kg/cm², capacidad portante admisible 0.75 kg/cm². Son estimaciones de experto, NO mediciones todavía.
• Qué mueve esto en el tablero: el 5 pisos con platea reforzada + mejoramiento sigue en pie (0.75 alcanza para las ~0.5-0.6 que aplica un 5 pisos, con menos holgura); el 9 pisos CMC no se altera (el mortero se sostiene solo en CH); la grava estilo Collao baja medio escalón (cohesión estimada alcanza en número, pero CH ≠ el limo de los precedentes chilenos — el firmante probablemente pida híbrido). Detalle completo en la sección 🧪 del inicio.

¿Y la grava? — probabilidad de encontrar suelo firme (investigación 5-ago)

Qué significa (estado técnico al 13-ago)

• Parar la perforación a 30 m fue correcto ✔ — seguir pagando metros casi no cambiaba el panorama (10% en los siguientes 10 m).
• Descartar pilotes fue correcto ✔ — no hay dónde apoyarlos a costo razonable (opción 6 lo documenta con números).
• La solución vive ARRIBA: platea reforzada + mejoramiento del suelo (opciones 1-5). El mejoramiento es una técnica probada — investigación completa con casos, empresas verificadas y costos en /mejoramiento. Dato clave: Menard Perú está ejecutando ~2,000 columnas de mejoramiento en Chorrillos AHORA (Escuela de Oficiales PNP).
• Si avanza el mejoramiento o el híbrido de 9 pisos, falta UNA exploración más (no de grava): medir qué tan compresible es la arcilla profunda, con piezocono CPTu a 45-60 m + ensayos de laboratorio (~US$15-30k). La pregunta de quién la paga está en la lista de la reunión (pregunta 8 de /mejoramiento).
• Ninguna opción viva necesita encontrar grava. La información del pozo de 30 m tiene además valor de venta: es el único sondaje profundo de la cuadra.

• Réplica: motor Python que copia fórmula por fórmula la plantilla Olaya.xlsx (IGV ventas 9% embebido, IGV costos 18%, gg 10% sobre costo directo, % comerciales sobre ingresos CON IGV, sótanos por redondeo hacia arriba, término de costo del área no techada dentro de la partida techada — todo tal cual está en el Excel, sin "corregir" nada).
• Validación: reproduce las 11 hojas del Excel original (6p a 13p) con desviación máxima de US$0.00. La opción 0 de esta página = tu hoja 9p MF 2.5a exacta: utilidad 1,138,984 · inversión 881,913 · TIR 51.7%.
• Sobrecostos del suelo: los de obra (zapatas anchas, platea reforzada, placas, muro pantalla) van DENTRO del costo directo y arrastran el 10% de gastos generales; los paquetes llave-en-mano (pilotes, mejoramiento) van como partida propia sin gg, con IGV 18% según la mecánica de la plantilla. Sustento del 6% de cimentación base: presupuestos publicados de edificios peruanos de 4-16 pisos (tesis UPC 2019, UNC, UNDÁC) — rango 4-7% con zapatas; platea reforzada 8-15% del costo directo.
• Conclusiones auto-calculadas: los números de la caja verde del comparativo se calculan del mismo dato que llena el cuadro — no pueden descuadrar.
• Aporte bancario (referencia): la regla del ~20% del costo total cuadra con tu plantilla: 20% × egresos oficiales (4,323,016) = 864,603 ≈ tu inversión de 881,913.