Cuadros por opción — calculados con la plantilla oficial

Comparativo general — dónde ganas más y dónde pierdes menos

¿Y la grava? — probabilidad de encontrar suelo firme

Investigación profunda del 5-ago (geología INGEMMET, microzonificación CISMID, estudios IGP y SENCICO, geofísica de la zona) cruzada con NUESTRA perforación de 30 m. Son probabilidades estimadas — no verdades — pero salen de toda la evidencia disponible.

0. Tu proyecto original (referencia — ya no viable tal cual)

Es tu hoja '9p MF 2.5a' exacta. El suelo no permite ejecutarlo así: se necesitaría cimentar a 23+ m. Queda como vara de comparación.

1. ⭐ 5 pisos + semisótano — deptos grandes premium (LA RECOMENDADA)

La opción del equipo en versión producto premium: menos deptos pero más grandes y a mejor precio.

Memoria de cálculo del costo por el suelo

Misma platea reforzada que el 5 pisos normal (+9% de obra = US$ 138,834). Producto premium: deptos de 95 m² a US$1,650/m² en vez de 70 m² a US$1,525 (SUPUESTO de mercado: edificio bajo, exclusivo, zona a 3 cuadras del mar; promedio Chorrillos S/5,775/m² ≈ US$1,525 — el premium asume +8% por producto diferenciado). Venta más lenta: 1 depa/mes menos que el estándar.

2. 5 pisos + semisótano — deptos normales (la opción del equipo)

Lo que Moyano validó: hasta 6 plantas con platea en toda el área.

Memoria de cálculo del costo por el suelo

Platea reforzada con mejoramiento incluido: cimentación normal ≈6% de la obra (tesis de costos PE). Rubén dijo '2 a 3 veces una cimentación normal' → base 2.5× = +9% de obra = US$ 138,146 (rango 2×–3× = +6% a +12% = US$ 92,098 – 184,195). El semisótano reemplaza al sótano completo (1 nivel). Fuente: dicho de Rubén en llamada 5-ago (SIN cotizar) + calibración research: una platea reforzada pesa 8-15% del costo directo vs 4-7% de zapatas.

3. 5 pisos + semisótano — CON el efecto placas que avisó Moyano

Igual que la anterior pero incluyendo las placas adicionales por suelo S3: más obra y menos área vendible.

Memoria de cálculo del costo por el suelo

Platea reforzada + placas S3: platea reforzada = cimentación normal (6% de obra) × 2.5 (Rubén: '2 a 3 veces, mejoramiento incluido') → +9% de obra = US$ 137,978. Más placas por suelo S3 (aviso de Moyano 5:15pm): +2% de obra (US$ 30,662) y −1% de área vendible (calibrado con norma E.030 y estudios comparativos: el efecto real es +1–3% de estructura y −0.5–1.5% de área, NO más). Ambos multiplicadores son SUPUESTOS hasta cotización/diseño.

4. 4 pisos + 1 sótano

La alternativa más chica. Gana menos: pocos deptos para repartir el sobrecosto del suelo.

Memoria de cálculo del costo por el suelo

Cimentación con zapatas anchas: una cimentación normal cuesta ≈6% de la obra (fuente: tesis de costos peruanas UPC/UNC/UNDÁC). El estructural estimó zapatas 1.5× lo normal → 6% × 0.5 extra = +3% de obra = US$ 39,577. Rango usado: 1.4×–2× → +2.5% a +6% (US$ 32,981 – 79,154). Fuente del multiplicador: dicho del ing. estructural en llamada 5-ago (SIN cotizar).

5. 🟡 9 pisos + mejoramiento profundo (CONDICIONAL a Soletanche)

La única que recupera casi toda la utilidad original — pero depende de que Soletanche demuestre por escrito lo que promete.

Memoria de cálculo del costo por el suelo

Mejoramiento profundo (tipo CMC/columnas — lo que ofrece Soletanche): 587 m² de huella × US$250–500/m² de tratamiento profundo + control y pruebas (5–12%) ≈ US$150k–500k (base US$300k). Fuente: rangos internacionales/peruanos de inclusiones rígidas (US$120–300/m² para 10–20 m) + casos Perú (CIAM La Punta, Hospital Lorena). 🟡 CONDICIONAL: Soletanche promete llegar a 4 kg/cm²; Rubén habla de apenas ~1. Esa contradicción se resuelve SOLO con su propuesta escrita: profundidad de tratamiento, verificación posterior según norma E.050 (PL≤10%) y garantía de asentamientos. Sin eso, esta opción NO existe.

6. ⛔ 9 pisos sobre pilotes (DESCARTADA — aquí está el porqué con números)

Se muestra para que quede documentado por qué el equipo la descartó bien.

Memoria de cálculo del costo por el suelo

Paquete de pilotes (referencial — opción DESCARTADA): ≈32 pilotes Ø0.80 m × 25 m = 800 m lineales × ~US$560/ml ≈ US$450k + movilización de piloteadora ~US$100k + plataforma y lodos ~US$90k + pruebas de carga e integridad ~US$90k + integración con platea ~US$150k + contingencia ≈ US$1.0M (rango investigado Lima 2026: US$0.54–1.3M). Más muro pantalla/sótanos en suelo malo: +5% de obra. Por qué está descartada: no apareció estrato de apoyo a 30 m y la probabilidad de hallarlo entre 30–40 m es ~10% → los pilotes serían aún más largos y caros, y la TIR contando toda la plata puesta cae a 3–8%.

7. Vender el terreno YA

Terreno hundido: US$798,085 (587 m² × $1,320 × 1.03, igual que tu plantilla) + US$25,000 de gastos ya hechos (legal/registral/notarial + estudio de suelos — cifra editable) = US$823,085. Venta rápida estimada US$400–600k (hablado en llamada, sin tasación) − 3% de corretaje.

8. Vender con la solución técnica bajo el brazo

Invertir ~US$30k en ingeniería (cabida + presupuesto de cimentación firmado) para vender a un comprador sofisticado a US$550–750k. Pierde ~US$115k MENOS que vender ya, porque el comprador paga por la incertidumbre resuelta.

9. Esperar 3 años y vender

Solo gana si el terreno sube MÁS que lo que cuesta tu plata parada (8–12% al año). Con apreciación normal de Chorrillos (0–6%), esperar pierde MÁS que vender hoy. Números descontados a valor de hoy.

10. Sociedad con el vecino (aporte del terreno)

El vecino de Alejandro Iglesias tiene el mismo problema (su suelo es peor). Aportar el terreno a un proyecto conjunto con un desarrollador grande que absorba la solución de suelo. POR EXPLORAR — todo depende de la negociación.

Validación y metodología (para revisión del Ing. Ángel)

• Réplica: motor Python que copia fórmula por fórmula la plantilla Olaya.xlsx (incluye: IGV ventas 9% embebido, IGV costos 18%, gg 10% sobre costo directo, % comerciales sobre ingresos CON IGV, sótanos por redondeo hacia arriba, término de costo del área no techada dentro de la partida techada — todo tal cual está en el Excel).
• Validación: reproduce las 11 hojas del Excel original (6p a 13p) con desviación máxima de US$0.00. La fila "oficial" de esta página = tu hoja 9p MF 2.5a exacta: utilidad 1,138,984 · inversión 881,913 · TIR 51.7%.
• Plazos: 1 año preoperativo + lo que dure más entre obra y ventas. Velocidad de ventas: 3/4/5 deptos por mes (peor/normal/mejor — dato real Pisonay/Evolution).
• Sobrecostos del suelo: los de obra (zapatas anchas, platea reforzada, placas, muro pantalla) van DENTRO del costo directo y arrastran el 10% de gastos generales; los paquetes llave-en-mano (pilotes, mejoramiento Soletanche) van como partida propia sin gg, con IGV 18% según la mecánica de la plantilla.
• Calibración de costos (investigación 5-ago, fuentes: tesis UPC/UNC/UNDÁC, generador de precios PE, E.030): cimentación con zapatas ≈ 4-7% del costo directo; platea reforzada S3 ≈ 8-15%; placas extra por S3: +1-3% de estructura y −0.5-1.5% de área útil.
• Aporte bancario (referencia): la regla del ~20% del costo total cuadra con tu plantilla: 20% × egresos oficiales (4.32M) = 865k ≈ tu inversión de 882k.