Pisonay · Proyecto José Olaya 177-183, Chorrillos · Investigación 6-ago-2026

Mejoramiento de suelos — la investigación completa

Para evaluar si es una opción real y llegar armado a la reunión con Soletanche/Rubén/Avendaño. Hecha con investigación profunda multi-fuente (guías internacionales ASIRI/FHWA, casos reales verificados, webs oficiales de las empresas). Todo estimado está marcado; nada hablado se presenta como verdad.

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El veredicto en fácil

SÍ es una opción real para 4-6 pisos — con una condición técnica clara: el tratamiento debe llegar a 20-25 metros de profundidad y contratarse como un sistema completo con garantías escritas (capacidad, asentamientos y prueba anti-licuación), no como una simple "mejora del terreno". Costo probable del paquete: US$150,000-550,000 + IGV, en 6-12 semanas.

Para 9 pisos: solo en versión híbrida (losa + columnas profundas de 25-30 m + posibles pilotes de fricción). Es más exigente y más cara, pero existe un precedente espectacular: un edificio japonés de 7 pisos con ese sistema pasó el terremoto de Tohoku 2011 (magnitud 9) asentándose solo 1.1 milímetros adicionales.

El punto crítico de TU terreno (la pregunta que decide todo en la reunión): en Olaya no hay suelo firme hasta 30+ m, así que las columnas del mejoramiento quedarían "flotantes" — paradas sobre arcilla, no apoyadas en fondo duro. Eso se ha hecho en el mundo con éxito (casos abajo), pero casi todos los casos peruanos apoyan sus columnas en suelo firme a 3-9 m. Soletanche/Menard deben responder: ¿cómo diseñan y qué garantizan cuando NO hay dónde apoyar?

El hallazgo que cambia la conversación: Menard Perú (los especialistas #1 en esta técnica, mismo grupo que Soletanche) ya está ejecutando ~2,000 columnas de mejoramiento en Chorrillos mismo (Escuela de Oficiales PNP, 2024-2025) y en 2024 hizo un edificio de 6 pisos en Ancón frente al mar con la misma técnica. El equipo y la experiencia están a minutos de tu terreno.

1. Las técnicas, en cristiano — y cuál sirve para tu terreno

"Mejorar el suelo" = meterle columnas o mezclas al terreno blando para que aguante el edificio sin necesidad de pilotes gigantes. Hay 4 familias:

Técnica	Qué es, en simple	¿Sirve en Olaya?	Costo relativo
Columnas CMC (inclusiones rígidas)	Columnas de mortero de ~40 cm que se "siembran" en todo el terreno cada 2-2.5 m, con una capa de grava encima que reparte el peso. La técnica que más se usa hoy en Perú para edificios sobre suelo blando.	CANDIDATA #1 Es la especialidad de Menard (+15 proyectos en Perú). El reto: aquí serían flotantes → exigir diseño específico.	$$
Deep Soil Mixing (DSM) en retícula	Se mezcla el mismo suelo con cemento formando muros enterrados en cuadrícula, como un panal que confina el suelo blando. Lo que mejor se portó en terremotos reales.	CANDIDATA #2 La más robusta contra licuación y sismo. Ojo: en Perú solo se ha hecho hasta ~8 m (Hospital Cusco) — para 20-25 m pedirían referencia internacional.	$$$
Columnas de grava	Columnas de piedra compactada que densifican y drenan el agua (buenas contra licuación en arenas).	MARGINAL En arcilla muy blanda como la tuya se "aplastan" (la arcilla no las confina). Solo si los ensayos muestran arcilla más firme de lo esperado.	$$
Jet grouting	Chorros de lechada a alta presión que forman columnas de suelo-cemento. Potente pero caro.	NO como solución masiva Para toda tu huella costaría hasta el doble que CMC. Solo para zonas puntuales.	$$$$

2. El problema de las columnas "flotantes" — y lo que dice el mundo

Como en Olaya no hay fondo firme hasta 30+ m, las columnas no pueden "pararse" sobre algo duro. La guía técnica de referencia mundial (ASIRI, Francia — donde se inventó la técnica CMC) dice que columnas flotantes CORTAS sirven de poco, y que la profundidad correcta se calcula comparando con el ancho del edificio:

Profundidad de tratamiento	Para tu terreno (~25 m de ancho equivalente)
15 m	Corto. Sirve solo para 4 pisos livianos. NO aceptar promesas de gran capacidad con esta profundidad.
20 m	Mínimo razonable para estudiar 5-6 pisos, con pruebas que lo confirmen.
25 m	La base más defendible para 5-6 pisos con garantía contractual.
25-30 m + híbrido	Lo exigible para 8-9 pisos (columnas + losa + posibles pilotes de fricción).

Precedentes de columnas flotantes que SÍ funcionaron (construidos y medidos)

Hospital de 5 pisos, Vietnam: columnas de suelo-cemento flotantes de 14 m en arcilla blanda de 28 m (perfil casi idéntico al tuyo). Movimientos medidos: 3-6 milímetros. Ahorró 30% vs pilotes.
76 edificios de 5 pisos, Morelia (México), zona sísmica: ~100 inclusiones por edificio; el monitoreo de 18 edificios mostró asentamientos estabilizados sin problemas.
Muelle en Francia: columnas flotantes de 30 m en 40 m de limos; el asentamiento bajó de ~1 metro (sin tratar) a 5-10 cm medidos.
Edificio de 12 pisos, Orlando (EE.UU., Menard): 516 columnas CMC de hasta 27 m, con garantía contractual de asentamiento ≤3.2 cm.
⭐ Edificio de 7 pisos, Japón: losa + pilotes de fricción + retícula DSM en 42 m de blandos. En el terremoto de Tohoku 2011 se asentó 1.1 mm extra. El modelo a seguir si quieres 9 pisos.

Traducción: lo que Soletanche/Menard te propongan aquí no sería un experimento — es una técnica con manual de diseño internacional y edificios construidos y medidos. Pero el diseño flotante profundo NO se ha publicado en Perú todavía: por eso las garantías escritas y las pruebas son innegociables.

3. Casos de éxito comparables (con etiqueta honesta)

Regla que pediste: comparar peras con peras — edificios parecidos y CERCA DEL MAR. Etiquetas: MUY COMPARABLE PARCIAL

Caso	Qué se hizo	Resultado	Comparable
Edificio Monet — Concepción, Chile (2011) 6 pisos + 1 sótano, 950 m²	274 columnas de grava compactada bajo losa de 80 cm. Limo blando licuable, napa a 3.6 m, post-terremoto 2010.	Verificado con pruebas: rigidez real salió 8 VECES mejor que la de diseño. La escala más parecida a tu "5 pisos + semisótano" de toda la lista.	MUY COMPARABLE
Bosques de Collao — Concepción, Chile (2018) 11-12 pisos, 118 dptos	Columnas de grava de 10-20 m bajo losa rígida de 1.20 m, en 10-20 m de limos blandos SIN fondo firme (Keller).	Construido, vendido y habitado en zona más sísmica que Lima. El único caso residencial que responde tu pregunta exacta: tratamiento profundo sin apoyo firme.	MUY COMPARABLE
Torre Viva Jacó — Costa Rica (2023) 17 pisos frente al Pacífico	Columnas CMC de Menard en arena licuable con napa a 3-4 m.	Capacidad lograda >2 kg/cm² con mitigación de licuación. Torre residencial en costa con CMC. (Ahí el firme estaba cerca: tratamiento de solo 4.5 m.)	MUY COMPARABLE en concepto
CIAM La Punta — Callao (2018) Edificio público, 2 niveles + semisótano	340 columnas CMC de Soletanche Bachy en arena licuable a metros del mar. Ganó a los micropilotes: S/1.09M vs S/1.68M. Perito: Jorge Alva Hurtado.	Capacidad post-mejora 1.5 kg/cm², asentamiento calculado 1.6 cm. En servicio. PERO: las columnas se apoyaron en grava a 3-6 m (Olaya no la tiene).	PARCIAL
Escuela de Oficiales PNP — CHORRILLOS (2024-25)	~2,000 inclusiones CMC de Menard Perú, campus de 29 bloques. EN TU MISMO DISTRITO, obra en curso.	El precedente más cercano geográficamente. Pedir en la reunión los números reales de esta obra (la ficha pública tiene datos mezclados).	PARCIAL (suelo por confirmar)
Mall Aventura Chiclayo (2019-21) — el "caso Chiclayo" de Rubén	El proyecto de inclusiones rígidas MÁS GRANDE del Perú: 30,000 m², +20,000 m de columnas en arcillas pésimas (Menard/Soletanche).	Operativo desde 2020. Columnas cortas (6 m). Demuestra que en arcillas malas del norte ya se eligió mejoramiento en vez de pilotes, a escala gigante.	PARCIAL
Villa Panamericana — Lima (2019) 7 torres de 19-20 pisos	NO fue columnas: fue reemplazo de 3 m de arena por concreto fluido + platea. Torres entregadas y habitadas.	Honestidad: NO es tu caso — allá no había napa (agua recién a 15 m) y el problema terminaba a 3 m. Lo que sí prueba: Lima ya cimentó torres de 20 pisos sobre suelo malo con mejoramiento.	PARCIAL
Edificio 6 pisos, Ancón (2024) + multifamiliar en Callao (2024)	CMC de Menard Perú frente a la línea costera; y una vivienda multifamiliar en Callao (nombre no divulgado).	La técnica ya entró a vivienda en la costa de Lima. Pisonay no sería el primero — pero sí de los pioneros.	MUY COMPARABLE en altura/costa

Advertencia transversal honesta: casi todos los casos peruanos apoyan las columnas en suelo firme a 3-9 m. Los que responden tu pregunta real (blandos profundos sin fondo) son los chilenos y los internacionales. Eso no invalida la opción — pero define LA pregunta de la reunión.

4. A quién llamar — solo empresas verificadas con obra real

Filtro aplicado: trayectoria comprobada con proyectos verificables. Todas revisadas contra su web oficial el 6-ago-2026.

Empresa	Contacto	Por qué llamar
Menard Perú ⭐ Especialista puro en mejoramiento (grupo VINCI)	Av. José Larco 1232, Of. 03-110, Miraflores ✉️ contacto@menard.pe 🌐 menardlatam.com/menard-peru	Los que MÁS mejoramiento han hecho en Perú (+15 proyectos, 6 obras solo en 2024, ticket promedio US$400-500k — tu escala exacta). Obra EN CHORRILLOS ahora mismo (Escuela PNP) y edificio de 6 pisos en Ancón 2024. Primera llamada obligada.
Soletanche Bachy Perú Ya tienen reunión con ellos (grupo VINCI)	Calle Los Antares 320, Torre B Of. 806, Surco 📞 (01) 500 1770 ✉️ comercial@soletanche-bachy.pe	Portafolio más amplio: soil mixing (Hospital Cusco, mall Cajamarca), jet grouting, y además muros pantalla/pilotes — si el mejoramiento no alcanza, ellos mismos cotizan la alternativa. Su DSM publicado en Perú llega a ~8 m: pedir referencias internacionales para 20-25 m.
Pilotes Terratest Perú	Av. Manuel Olguín 373 Of. 505, Surco 📞 (511) 619 3535 ✉️ contactos@terratest.com.pe	Columnas de grava en el Muelle Norte del Callao (14,144 m) y jet grouting en Lima con paper técnico publicado. Tercera cotización sólida y contrapeso: NO son del grupo VINCI (Menard y Soletanche sí — mismo dueño; al negociar entre esas dos, saberlo).
Keller	⛔ NO opera en Perú: su filial local está en BAJA DEFINITIVA desde abr-2024 (verificado en SUNAT/datosperu). No hay a quién llamar — aunque sus obras chilenas sirven de referencia técnica.
Rodio-Swissboring	⛔ Solo opera en Centroamérica. En Perú su grupo ES Soletanche Bachy — llamarlos sería redundante.

5. Cuánto cuesta y cuánto demora (para tus 624 m²)

Técnica	Paquete estimado (624 m²)	Plazo total	Nota
Columnas CMC	US$125,000 – 542,000	5-9 semanas	El rango depende de la profundidad (10→25 m). Probable ganadora en costo/desempeño.
Columnas de grava	US$116,000 – 563,000	6-14 semanas	La más barata, pero dudosa en tu arcilla — y el 13-ago la granulometría confirmó CH de ALTA plasticidad: la duda era fundada (cohesión estimada 0.30-0.40 alcanza en número, pero el firmante probablemente pida híbrido).
Deep Soil Mixing	US$200,000 – 901,000	6-12 semanas	La más robusta en sismo; paga espera de pruebas a 28 días.
Jet grouting	US$229,000 – 1,254,000	7-20 semanas	Solo puntual, no para toda la huella.

Rango de planificación realista para tu decisión: US$150,000-550,000 + IGV (con techo de ~US$900k-1.25M solo si el diseño obliga DSM/jet a 25 m). Todos son estimados de investigación — la cotización real manda.
El castigo del sitio chico: la movilización del equipo (US$20-75k) pesa mucho en 624 m². Pregunta obligada: "¿el equipo está físicamente en Perú hoy y en qué obra?" — Menard tiene obra en Chorrillos ahora: si el equipo sale de ahí, la movilización se abarata sola.
Benchmark real: el ticket promedio de Menard Perú por intervención es US$400-500k (declarado a Gestión, ene-2025) — tu proyecto es exactamente el tamaño de obra que atienden.
Estos montos calzan con lo que ya está cargado en el cuadro de opciones (mejoramiento US$150-500k) — si la cotización llega en rango, los números de utilidad se sostienen.

6. ¿Y en un terremoto? — la respuesta honesta a la duda de Ángel

Ángel tiene razón en desconfiar: la evidencia mundial tiene dos caras, y la diferencia está en la PROFUNDIDAD y el diseño.

Evidencia real	Qué pasó
Christchurch, NZ (terremotos 2010-11)	Tratamientos CORTOS (columnas de 8 m con suelo licuable hasta 12 m) solo redujeron los asentamientos ~50% — edificios inclinados, algunos demolidos. Mejorar poquito NO alcanza.
Urayasu, Japón (Tohoku 2011, magnitud 9)	Edificio con retícula DSM PROFUNDA y continua: alrededor todo licuó con volcanes de arena — el edificio se asentó 7 milímetros. El suelo confinado dentro del panal NO licuó.
Edificio 7 pisos, Japón (Tohoku 2011)	Losa + pilotes de fricción + retícula DSM en 42 m de blandos: +1.1 mm de asentamiento en el terremoto. Operativo sin daños.
Chile (Maule 2010) y Concepción	Mejoramientos superficiales fallaron parcialmente; los edificios chilenos con tratamiento PROFUNDO post-2010 (Collao, Monet) se construyeron justamente aprendiendo eso.

Conclusión: el mejoramiento NO es una lotería si (1) trata la profundidad correcta (20-25 m aquí, no 5-8), (2) se verifica con pruebas después (la norma E.050 lo EXIGE: perforaciones post-tratamiento demostrando que el suelo ya no licúa), y (3) el contrato obliga al contratista a corregir a su costo si las pruebas no dan. La mala fama viene de los tratamientos cortos y sin verificación — que es exactamente lo que NO hay que comprar.

7. Cómo se contrata sin que te sorprendan

Modalidad correcta: diseño-construcción con garantía de desempeño. El especialista diseña Y firma; tú no compras "metros de columna", compras un resultado: capacidad ≥1.5 kg/cm² (para 5-6 pisos), asentamiento total ≤5 cm y diferencial ≤2 cm, y suelo verificado NO licuable (PL≤10%, art. 38.6.4 de la norma E.050).
Si las pruebas de verificación fallan, el contratista corrige a su costo (columnas adicionales + repetir ensayos). Eso debe estar escrito — es estándar internacional.
Las pruebas de verificación las paga Pisonay por separado (2-3 sondeos CPT post-tratamiento + 2 pruebas de carga) y las interpreta y firma Rubén — el árbitro no puede ser el mismo que ejecuta. La norma exige además que Rubén emita la actualización del estudio de suelos post-mejora (su firma es indelegable).
Letra chica a cazar en la cotización: plataforma de trabajo "por el cliente" · standby por demoras tuyas · retiro de lodos/spoil excluido · cantidades mínimas facturables · sobreconsumo de cemento · la capa de grava sobre las columnas (¿quién la hace?) · IGV y fianzas.
Menard y Soletanche son del mismo grupo (VINCI): cotizar a ambos igual, pero la tercera cotización independiente de verdad es Terratest.

8. Las preguntas para la reunión (leer tal cual)

1. "En mi terreno no hay suelo firme hasta 30+ metros. ¿Ustedes diseñan columnas FLOTANTES para este caso? ¿Hasta qué profundidad y con qué referencia construida?"

→ LA pregunta. Si contestan con un caso apoyado en firme a 6 m, no aplica a tu terreno.

2. "Muéstrenme el asentamiento que calculan con tratamiento de 15, 20 y 25 metros — separando lo que se asienta el suelo tratado y lo que se asienta la arcilla que queda DEBAJO."

→ obliga a mostrar el cálculo completo, no solo la parte bonita.

3. "¿Qué capacidad y asentamiento me GARANTIZAN por contrato, y quién paga las columnas adicionales si las pruebas de verificación no dan?"

→ separa una propuesta seria de una promesa comercial.

4. "¿Cómo verifican que después del tratamiento el suelo ya no licúa en un terremoto severo — incluyendo las capas que quedan debajo de las columnas?"

→ la norma E.050 exige demostrarlo con perforaciones post-tratamiento; que lo digan ellos.

5. "¿El equipo está físicamente en Perú hoy? ¿Sale de la obra de la Escuela PNP en Chorrillos? ¿Cuánto pesa la movilización en mi cotización?"

→ puede ahorrar decenas de miles de dólares y semanas.

6. "Denme los números reales de la Escuela PNP Chorrillos y del edificio de Ancón: profundidad, capacidad lograda, asentamientos medidos."

→ sus dos referencias más cercanas a tu caso; los datos públicos están incompletos.

7. "¿Con este suelo, ustedes firmarían 5 pisos + semisótano? ¿Y 9 pisos — qué necesitaría de más?"

→ conecta directo con el cuadro de opciones: define si la rama de 9 pisos (+US$868k) vive o muere.

8c (actualizada 13-ago). "Nuestra granulometría confirmó arcilla CH de ALTA plasticidad en el fondo de excavación, y la cohesión estimada es 0.30-0.40 kg/cm² (corte directo retrasado por saturación). Con CH, ¿firmarían columnas de GRAVA con preperforación como en Bosques de Collao (12 pisos, Concepción) — o exigirían híbrido / migrar a CMC? Cotícennos ambas."

→ la cohesión estimada alcanza EN NÚMERO para confinar la grava (rango práctico ~0.15-0.50), pero la CH plástica "fluye" a largo plazo y el precedente de Collao era LIMO. La respuesta del especialista a ESTA pregunta define si la opción más barata sigue viva y a qué precio.

8b. "¿Desde dónde miden la profundidad del tratamiento — desde la calle o desde el fondo de la excavación de los sótanos? ¿Y cómo cambia el diseño con semisótano (5 pisos) vs 3 sótanos (9 pisos)?"

→ precisión clave: los 20-25 m se miden desde el fondo de la excavación, no desde la vereda. Con 3 sótanos el tratamiento arranca a −9/−12 m (total desde la calle: 30-37 m) pero la excavación también DESCARGA el suelo a favor. Que expliquen cómo lo cuentan en su propuesta.

8. "Si avanzamos con columnas flotantes o el híbrido para 9 pisos, ¿qué exploración adicional van a pedir (¿piezocono CPTu a 45-60 m? ¿ensayos de la arcilla?), cuánto cuesta y quién la paga — ustedes dentro del diseño o nosotros aparte?"

→ la pregunta del millón ya no es dónde está la grava (ninguna opción viva la necesita) sino qué tan compresible es la arcilla profunda. Que quede claro quién paga por responderla (~US$15-30k) y que la interprete también Rubén.

Investigación: 6-ago-2026 · 4 agentes de investigación en paralelo (proveedores verificados contra webs oficiales, casos, costos, aplicaciones actuales) + 2 investigaciones profundas técnicas (guías ASIRI Francia / FHWA EE.UU., norma E.050/E.030, evidencia sísmica Christchurch-Tohoku-Maule) · ~250 fuentes revisadas, las clave enlazadas en el texto · Los montos son estimados de planificación, no cotizaciones · Preparado por Claude para Kenny Rozas · Pisonay